Le compromis de vente ou la promesse de vente

La promesse synallagmatique de vente est fréquente en immobilier, généralement elle est plus simplement appelée compromis de vente ou promesse de vente.

C’est un acte qui peut être signé sous-seing privé ou devant notaire, les parties au contrat s’engagent réciproquement.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente  ?

C’est un avant-contrat, il peut être rédigé sous seing privé par un particulier ou un agent immobilier ou sous forme authentique par un notaire.

Les deux parties s’engagent réciproquement, d’où le terme « synallagmatique », à conclure la transaction à un prix déterminé et à des conditions définies ; le vendeur à vendre et l’acquéreur à acheter un bien précis, dans des conditions prévues au contrat d’un commun accord.

Il doit faire l’objet d’un acte écrit : Le compromis signé en agence peut être établi en 2 exemplaires, en un seul exemplaire lorsqu’il est fait par acte authentique (loi SRU).

Il est d’usage de verser une somme (arrhes ou acompte) d'environ 10% du prix. La promesse vaut vente selon l’article 1589 du code civil : les deux parties s’accordent sur la chose et sur le prix. Sauf application des conditions suspensives ; la promesse est assortie de conditions suspensives qui doivent être levées avant la signature de l’acte.

La promesse comporte généralement une clause prévoyant sa réitération par acte authentique. Si la promesse ne comporte pas la clause citée ci-dessus, la vente est parfaite (art. 1589) et le recours à l’acte authentique n’est imposé que par les formalités de publicité foncière.

A savoir : L’agent immobilier, s’il est mandaté par son client, peut signer le compromis à sa place.

Quel est le délai de réflexion ou de rétractation pour un compromis de vente  ?

La loi Hamon du 17 mars 2014 a étendu le délai à 10 jours au lieu de 7 jours (loi SRU), on parle d’un droit de rétractation lorsque l’avant-contrat est sous seing privé, et d’un délai de réflexion lorsque la promesse est signée par acte authentique.

L’acheteur a désormais le droit de revenir sur son engagement, ce droit ne s’applique qu’aux acquéreurs non professionnels, c’est-à-dire à toute personne qui agit à titre privé. Il ne concerne que la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, le terrain à bâtir n’est pas concerné.

Le droit de rétraction est assorti d’une interdiction de verser une somme d’argent pendant ce délai de rétractation (loi SRU - le délai débute au lendemain de la signature du compromis de vente) sauf si l’acte est conclu par un professionnel ou s’il s’agit d’un contrat de construction.

L’indemnité d’immobilisation ou un dépôt de garantie sont-ils obligatoires  ?

En contrepartie de l’immobilisation d’un bien, il est d’usage que l’acheteur verse une somme d’argent au vendeur au moment de la signature d’un compromis.
Cette somme correspond généralement à 10% du prix de vente, 5% dans le Sud de la France. Le versement de ces sommes est réglementé, un particulier ne peut percevoir ce dépôt de garantie avant l’expiration du délai de rétractation, à l’inverse le professionnel qui dispose d’une garantie financière, peut percevoir immédiatement un dépôt de garantie (compte séquestre).

La restitution de cette somme à l’acquéreur peut se faire dans 3 cas  :
1. • rétractation
2. • non-réalisation d’une condition suspensive
3. • en cas d'exercice du droit de préemption urbain ou de la SAFER

A savoir : le délai de restitution de la somme versée est de 21 jours.

Quelle est la durée d’un compromis de vente  ?

La durée moyenne d’un compromis est de 3 mois. Le délai peut être réduit en cas de paiement comptant ou bien si la commune ne bénéficie pas du droit de préemption urbain (DPU). Le délai de réponse de l’administration est de 2 mois.
Le compromis prévoit de fixer des délais à l’acquéreur pour le dépôt de demande du prêt bancaire et pour l’obtention de l’offre de prêt ; le montant maximum du prêt, son taux et sa durée sont également précisés dans l’avant-contrat.

A savoir : si l’une des parties renonce à son engagement en dehors de la non-réalisation des conditions suspensives, l’autre partie peut demander des dommages et intérêts.

Les conditions suspensives dans un compromis de vente

Les conditions suspensives ont pour but d’anticiper un événement qui doit se réaliser, si l’une des conditions suspensives ne se réalise pas, le compromis de vente devient caduc. Les sommes versées par l’acquéreur lui sont restituées dans un délai maximum de 21 jours.

Les conditions suspensives dans un compromis de vente peuvent être  :
1. • l’obtention d’un prêt : 1 mois en général, si il y a un refus de prêt (l'acheteur doit prouver le refus de 3 banques) le compromis devient caduc
2. • l’obtention d’un permis de construire
3. • la vente d’un bien immobilier (vente en cascade), condition à valider par le vendeur
4. • la vente d’un bien assortie de la condition d’obtention d’un prêt
5. • l’état hypothécaire vierge : vérifier si le bien n’est pas grevé d’une hypothèque

Quelles peuvent-être les clauses annexes dans un compromis  ?

1. • la clause pénale : en cas d’inexécution par le débiteur d’une de ses obligations, montant maximum de 10%
2. • la clause de subrogation : l’acquéreur demande le droit de se faire subroger, c’est- à-dire remplacer
3. • la clause de dédit : c’est le droit de mettre fin au lien qui l’unit au vendeur

En résumé

L’acquéreur, devra verser le jour du compromis une indemnité d’immobilisation d’un montant maximum de 10% du prix de vente, elle n’est pas obligatoire, mais d’usage.
Concernant le vendeur, il a l’obligation de réaliser certains diagnostics et constituer le dossier de diagnostics techniques (DDT).
Il doit également être informer des conditions suspensives prévues.

L’agent immobilier a un devoir de conseil, il saura vous expliquer le déroulement d’une vente.