L’achat d’une maison, d’un appartement, d’un terrain, passe par la signature d’un acte authentique devant notaire, mais avant cela, il faut établir un avant-contrat (compromis ou promesse). Il est possible de signer un compromis de vente sans notaire.
L’acte (compromis, promesse) sous seing privé
C’est le second type de contrat que l’on rencontre en droit français, c’est un acte rédigé et signé sans l’intervention du notaire, il fait foi jusqu’à preuve du contraire.
En effet, le compromis de vente (promesse synallagmatique de vente) peut parfaitement être rédigé par un particulier, ou par un agent immobilier, c’est-à-dire sous seing privé. La loi SRU (solidarité renouvellement urbain) du 13/02/2000 impose la rédaction d’un acte écrit.
Par ce type d’acte signé sous seing privé, les deux parties s’engagent réciproquement à vendre et à acheter un bien dans les conditions prévues au contrat.
Le délai de rétractation
Le délai de rétractation pour l’acquéreur non professionnel est de 10 jours (loi Macron du 06/08/2015). Il ne concerne que l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation (bien, maison, appartement). Le terrain à bâtir n’est pas concerné.
L’indemnité d’immobilisation
Elle varie de 5 à 10% du prix de vente, elle n’est pas obligatoire et ne peut être versée durant le délai de rétractation (loi SRU). En effet, un particulier ne peut percevoir le dépôt de garantie (indemnité d’immobilisation) avant l’expiration du délai de rétractation.
La durée du compromis
Elle est de 3 mois généralement. Ce temps peut être réduit en cas de paiement comptant ou si la commune ne bénéficie pas de droit de préemption urbain (DPU).
Une telle promesse vaut vente, sauf application des conditions suspensives, si le compromis comporte une clause prévoyant sa réitération par la signature d’un acte authentique, ce sera une condition de validité de la vente, sinon la vente est parfaite.
Quel est l’avantage de la promesse unilatérale d'achat ?
La promesse unilatérale d'achat ne contraint que l'acheteur, il s’engage sur un prix auquel il est prêt à acheter le bien dans un délai défini.
Si un bien vous intéresse, qu'il soit en vente ou non, vous pouvez rédiger une promesse unilatérale d'achat, cette offre pourra tenter le vendeur.
Si le propriétaire accepte, il ne pourra pas revenir sur les conditions et le prix, ni vous d’ailleurs !
A Noter
La promesse unilatérale de vente sous seing privé doit être enregistrée au centre des impôts dans les 10 jours de la signature sous peine de nullité (contrairement au compromis).
La promesse unilatérale d’achat (seul l’acquéreur s’engage) peut se faire sous seing privé, sans obligation d’enregistrement.