Qu’est-ce qu’une foncière d’investissement immobilier ?
La foncière, un mode de détention adapté à l’immobilier de rendement !
Une société foncière ou « foncière », est une société commerciale dont l'objet est la constitution, la gestion et l'exploitation d'un patrimoine immobilier.
La « foncière » effectue tous types d’actions pour valoriser, commercialiser et entretenir son patrimoine, il peut s’agir de bien foncier ou immobilier (commercial, industriel, habitation).
Pourquoi investir dans l’immobilier par le biais d’un foncière ?
La faiblesse actuelle des taux d’intérêt et les rendements attractifs de certains types de biens incitent certaines personnes à s’intéresser à l’immobilier locatif.
Mais attention, les revenus fonciers perçus en direct subissent une fiscalité lourde, puisqu’ils sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux après déduction de certaines charges et des intérêts d’emprunt.
Quels sont les avantages d’une foncière ?
Le principal avantage est de rendre possible une opération qui n’aurait pas pu être financée sous le régime fiscal des revenus fonciers.
En effet dans certains cas, le taux d’imposition globale peut dépasser 60 %, le loyer net d’impôt est considérablement réduit et il ne suffit plus, pour faire face aux mensualités de remboursement d’emprunt, l’investisseur peut rapidement rencontrer des problèmes de trésorerie.
Il est donc essentiel d’anticiper la fiscalité, la question de la structure se pose et l’investissement à travers une société foncière peut être une solution plus adaptée à l’immobilier de rendement.
Comment peut-on structurer l’opération ?
Pour structurer l’opération avec une foncière, vous pouvez constituer une société, sous la forme d’une SAS (société par actions simplifiées), soumise à l’impôt sur les sociétés.
Les loyers perçus seront affectés essentiellement au remboursement de l’emprunt et vous pourrez bénéficier d’avantages certains :
- ● placements immobiliers diversifiés
- ● mutualisation des risques (plusieurs biens)
- ● effet de levier financier (taux de rendement élevé par rapport à la dette)
- ● effet de levier fiscal (déduction des intérêts d’emprunt + amortissement)
- ● assiette de taxation réduite
- ● taux d’imposition sur les sociétés, inférieur à l’impôt sur le revenu
À contrario, si les règles fiscales sont avantageuses pendant la période d’investissement, au moment de la vente, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value imposable.