« Le Viager », cela vous fait peut-être penser à cette comédie française des années 70, sachez cependant que ce type de vente est vertueux et bien encadré par la loi.
Actuellement, la majorité des seniors ont une petite retraite, de plus avec le recul du pouvoir d’achat et l’augmentation de l’espérance de vie, beaucoup aimeraient avoir des rentrées d’argent complémentaires pour améliorer leur quotidien.
Souvent, leur seul capital est leur résidence principale, la vendre et la quitter serait un crève-cœur. C’est pourquoi certains pensent au viager, mais souvent mal connu, ils restent très prudents face à cette pratique qui est en recrudescence depuis quelques années. Nous vous aidons à y voir de plus près !
Pourquoi la vente en viager connaît-elle un regain d’intérêt ?
Le marché du viager est tout simplement une excellente solution pour les vendeurs d’augmenter leurs rentes mensuelles et un bon moyen d’investir pour les acheteurs, cependant ce marché reste difficile à appréhender.
En attendant, avec l’accroissement de l’espérance de vie, les revenus des retraités qui diminuent, le coût élevé des maisons de retraite, les aléas de la dépendance, le désir de venir en aide aux enfant, les propriétaires réalisent petit à petit que cette formule peut être une riposte aisée à leur problématique financière pour garder leur niveau de vie. Du côté des acquéreurs, c’est une solution patrimoniale très sécurisante.
Quel est le principe du viager ?
Une vente en viager, c’est une vente immobilière dont le financement se fait en deux temps : le versement immédiat d’un bouquet (somme déterminée) accompagné d’une rente mensuelle versée au vendeur jusqu’à son décès, l’idée étant de réaliser une transaction « gagnant-gagnant ».
Le bouquet peut couvrir l’intégralité du prix, ainsi, il n’y aura pas de rente à verser par la suite, le logement peut être vendu libre ou occupé. De plus, la formule est modulable, en effet, si le propriétaire libère le bien pour aller en maison de retraite par exemple, la valeur de la rente peut être recalculée.
Comment est déterminé le prix d’un bien en viager ?
Tout d’abord, il faut définir le prix du bien en fonction du marché, ensuite, il y a un abattement qui est effectué selon l’espérance de vie des occupants (barème viager Daubry). Le viager peut se faire sur tout type de bien.
À savoir : en cas de défaut de paiement du débirentier (acheteur), le créditrentier (vendeur) récupère tout simplement son bien.
Est-il possible de vendre en viager et continuer à occuper le bien ?
Il est tout à fait possible de vendre en viager un logement (maison, appartement) et continuer à l'habiter, il faudra pour cela prévoir un droit d'usage et d'habitation jusqu'à la fin de ses jours ou de ceux du conjoint. On parla alors de viager occupé à la différence du viager libre (vide).
Qu’est-ce que le viager libre ?
Le viager libre, c’est quand le vendeur quitte son bien dès le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Ensuite, l’acquéreur est libre de l’habiter, de le louer ou de le vendre. Cette formule permet aux personnes aux revenus modestes d’accéder à la propriété. Généralement, le viager libre bénéficie d’une décote sur la valeur du bien par rapport au prix du marché.
Qu’est-ce que le viager à terme ?
Le viager à terme, c’est quand les vendeurs et les acheteurs définissent ensemble le nombre d’années pendant lesquelles l’acheteur devra payer la rente afin de ne pas payer plus ou moins que le véritable prix. La durée de paiement de la rente est déterminée dans le temps. Le vendeur peut se réserver le droit d’usage et d’habitation (DUH), dans ce cas, l’acheteur prendra possession des lieux au décès du ou des vendeurs.
Que se passe-t-il si l’un des époux décède, qu’est-ce qu’une rente réversible ?
Lors du décès d’un des deux époux, s’il est prévu dans le contrat de vente une clause comprenant une rente réversible, la rente devra obligatoirement continuer à être versée intégralement au conjoint survivant.
Comment sont réparties les différentes charges entre vendeurs et acheteurs ?
L'acte de vente prévoit également une répartition des charges. En général, les réparations locatives et la taxe d'habitation sont à la charge du vendeur et la taxe foncière à la charge de l'acheteur ; des répartitions différentes peuvent être envisageables entre les parties.
Que se passe-t-il si l'acheteur ne paye plus la rente ?
C’est le risque majeur dans ce genre de transaction : le défaut de paiement de l'acquéreur. Il existe une clause résolutoire qui est automatiquement prévue dans l'acte de vente. Cette clause permet de faire annuler la vente par le tribunal de grande instance en cas de défaillance, mais attention, la décision de justice peut être longue.
Quel est l’avantage du viager pour les vendeurs ?
Souvent, la résidence principale forme l’intégralité du patrimoine des retraités, ainsi, le viager représente le seul moyen de débloquer des revenus annexes tout en restant dans leur logement. De plus, ils récoltent une coquette somme (bouquet) dès la signature de la vente. Cet argent peut leur permettre de réaliser d’éventuels travaux de confort ou indispensables, ensuite, ils percevront leur rente mensuelle.
Ces rentrées d’argent permettent également aux retraités de protéger leur conjoint, d’augmenter leur train de vie ou encore d’aider leurs descendants de leur vivant (enfants, petits-enfants).
Quels sont les avantages du viager pour les acheteurs ?
La vente en viager permet à l’acquéreur d’investir en toute sécurité et à faible coût dans l’immobilier. De plus, l’acheteur bénéficie d’une décote d’environ 30 % sur le prix du bien pour neutraliser l’occupation des lieux par le propriétaire. Ainsi, il peut acheter un bien immobilier et capitaliser sans recourir au prêt bancaire (sans intérêts à payer).
Quelles sont les catégories d’acheteur de viager ?
Il existe essentiellement deux sortes de profils : les investisseurs particuliers qui achètent généralement un seul bien pour leur retraite et les investisseurs institutionnels (assurances, mutuelles, fonds de pension). L’avantage des institutions est que leur solvabilité est garantie, ce qui peut être plus sécurisant pour les vendeurs. Mais attention, souvent les investisseurs institutionnels font des offres fermes, souvent en dessous du prix du marché. De plus, une fois le bien libre, il sera vendu pour réaliser une belle plus-value.
Pour conclure…
La vente en viager est une résolution parfaitement adaptée aux problématiques des seniors qui souhaitent vendre et rester dans leur logement, surtout s’ils n’ont pas d’enfant. Pour l’acheteur, c’est un moyen souple de se constituer un capital tout en permettant au vendeur d’améliorer son train de vie…