La société civile immobilière (SCI) est constituée pour acheter et posséder des biens immobiliers.
C’est un groupement de personnes qui s'associent afin d'acheter des biens immobiliers dans le but d'en tirer profit. Elle est préconisée lorsque que l’on souhaite investir et que l’on ne possède pas les ressources suffisantes seul.
La SCI est régie par les articles 1832 et suivants, 1845 à 1870-1 du code civil et par la loi du 04/01/1978.
La société civile immobilière (SCI) peut vendre un bien, mais ne peut acheter pour revendre car elle n’est pas une société commerciale.
Une SCI est dite « familiale » lorsque les associés sont des membres d’une même famille, parents ou alliés jusqu’au quatrième degré : grand-oncle, petit-neveu, petit-cousin.
A savoir :
La loi Alur institue un droit de préemption urbain systématique sur la cession de parts de SCI, sauf en cas de SCI familiale.
Comment constituer une SCI ?
Une SCI peut être constituée par acte sous seing privé ou par acte authentique, elle doit être composée d’au moins deux associés, personnes physiques ou morales, sans condition de nationalité.
Il n’y a pas de minimum imposé pour le capital social, ni pour la valeur nominale des parts.
Le capital peut être constitué d’apports en nature, financiers, ou d’immeubles.
Comment rédiger les statuts d’une SCI ?
Les associés doivent formuler des statuts qui exigent les éléments suivants :
- • objet de la société, propriété et gestion de biens immobiliers
- • nombre d’associés, au minimum deux
- • apports, ils déterminent les droits des associés dans la SCI
- • capital social, pas de minimum exigé
- • durée, fixée librement, sans excéder 99 ans
Quelles sont les formalités de publicité pour une SCI ?
Les associés doivent formuler des statuts qui exigent les éléments suivants :
- • enregistrements des statuts auprès de l’administration fiscale
- • procéder aux formalités de publicité dans un journal d’annonces légales
Le dossier doit contenir deux exemplaires des statuts et un imprimé Cerfa M0. Il doit être déposé au greffe pour immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Quel est le fonctionnement d’une SCI ?
Au sein d’une SCI, les associés sont responsables des dettes de la société dans la même proportion que leur part dans le capital.
Lors de l’achat d’un bien, celui-ci appartient à la SCI, et non aux associés qui détiennent uniquement des parts sociales.
En cas de décès d’un associé, la SCI n’est pas dissoute mais continue à fonctionner avec les légataires ou héritiers, sauf s’il y a une clause contraire dans les statuts.
Les décisions doivent être prises par les associés, et les plus importantes doivent être prise à l’unanimité.
Quelle est la gestion d’une SCI ?
La gestion d’une SCI est assurée par un ou plusieurs gérants, qui peuvent être associés ou non, ils peuvent accomplir tous les actes justifiés dans l’intérêt de la société.
Le gérant doit :
- • convoquer une assemblée générale une fois par an
- • représenter la société vis-à-vis des tiers (créanciers, par exemple)
- • il est responsable des fautes commises dans sa gestion vis-à-vis des tiers et des associés
Quels sont les droits et les obligations des associés d’une SCI ?
Les associés ont des droits :
- • vote
- • information
- • communication des résultats
- • répartition des bénéfices
Les associés ont des obligations :
- • ils sont responsables à l’égard des tiers des dettes
- • ils doivent adresser leurs résultats au service des impôts
La fiscalité de la SCI
La SCI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés (sauf si elle opte pour ce type d’impôt). Chaque associé déclare ses revenus en revenus fonciers au titre de l’impôt sur le revenu.
Pour une personne morale, les revenus sont déclarés en bénéfices commerciaux.
Les avantages de la SCI
- La SCI permet :
- • de protéger une personne
- • d’éviter l’inconvénient de l’indivision
- • de répartir le patrimoine
- • d’optimiser fiscalement la transmission
- • l’achat à plusieurs d’un bien pour le louer
- • de diviser les risques d’exploitation
- • de protéger un conjoint en cas de décès (les héritiers du défunt ne peuvent pas demander au survivant de quitter les lieux)
- • d’éviter la vente du bien (parts sociales) en cas de divorce
- • la transmission du patrimoine immobilier pour une transmission progressive (usufruit et nue-propriété)
Les inconvénients de la SCI
- • la gestion juridique et comptable est lourde
- • la responsabilité des associés est indéfinie
- • l’absence de recours possible aux prêts aidés et de déduction pour gros travaux
- • la vente des parts sociales est plus difficile que pour un immeuble